随着城市建设的飞速发展，低收入家庭无力解决住房住或无力改善居住环境的问题日益凸显。为此，中央和各级人民政府越来越把保障性住房建设问题作为最重要的民生工程狠抓落实，自治区更是专门针对危旧（房改）住房的改造出台了优惠政策。梧州市是一个历史悠久、地质环境复杂的城市，除了差不多30%的人口居住在山坡地带、地质灾害高危险房甚多之外，更是全区四大老城市中危旧房几乎最多的一个城市，危旧房面积约166万平方米，其中房改住房占据了很大的比重。这些使用了40-70年不等的砖混、砖木结构的危旧住房，严重威胁着数千户居民群众的生命安全。因此，如何抓住政策的机遇，结合实际分步分批展开我市危旧房改住房的改造，以此带动整个梧州市旧城改造的开展实为迫切。

 

一、改造危旧房改住房的经济效益及社会效益

 

从经济效益来看，改造的个人仅支付非还建部分的房款便可完全改善原来的居住环境，比起从市场上购买商品房大大减轻了经济压力；开发商的利润也有政策的保障；政府无需投入改造资金、不占用新土地、不增加现有土地资源负担就可以有效改善居民的居住条件、提高城市的品位。因此，无论对住户、开发商还是政府，开展改造都是一件“三赢”的好事。

 

而开展改造最大的社会效益是可以效减缓政府的保障压力。第一，房改房改造可充分利用原有土地资源、避开争地矛盾解决供地难题。土地资源是有限的，政府征用储备的建设用地也是有限的，有限的土地供应了保障性住房的建设，则意味着其他建设的用地的减少。梧州城市古老、山多地少、危旧房众多，拆除危旧住房原地重建原地安置，可避开与农民争地、与其他项目争地的矛盾，减轻政府供地压力；第二，房改房改造可解决政府建设保障性住房资金困难。只要合理规划，可通过商铺等方式让利给开发商用市场方式进行改造。这样，政府仅给予开发商一定的优惠政策或税费减免，便可以实现城市环境的逐步变迁。改造的同时，还可以在原地配建相应的保障性住房，这就更可以减轻政府投资新建的资金压力；第三，房改房改造可解决民生压力。危旧房改造保障了人民群众生命财产安全，在当前国家严格控制建设用地的情况下充分利用原有土地增加建设总量、增加房源，提高整体居住水平，有效拉动内需、促进发展，是一项保民生、促发展、创和谐的工程。

 

二、改造危旧房改住房的思路对策

 

我市危旧房改住房新旧有别、布局凌乱、权属分散、要求各异，改造的实施宜统一规划、统筹布局、分步实施，从条件成熟的住房做起，以点带面，分步、分段、分片，有步骤、有规划地铺开，直至最后全面完成。

 

（一）支持条件成熟的单位尽快启动改造

 

市住建、国土、发改、财政、国资、房改等相关职能部门应大力宣传政策、简化程序，促进条件成熟的单位早日组织本单位房改房的改造。据了解，贺州市驻梧管理处、桂东公路局、市七中、市四中、贺州林业局、梧州学院、市经贸委、市水产局、航道管理局、市茶厂等单位，改造条件均比较成熟，可考虑率先启动。

 

（二）主管部门牵头，分系统组织改制、破产、解散企业及零星房改房的改造

 

我市工厂企业大都改制、破产解散，其住房资金、人事等归均由市东晖国有资产经营公司管理。除了几个大型、效益较好的企业较好地解决和改善了本单位职工的住房外，更多工厂企业原有房改房的规模都比较小、数量比较少，且大多房龄长、面积小、结构差，职工居住环境都比较差。由于原企业已改制、破产，不可能由原产权单位组织建设改造。对于这类单位，可由市东晖国有资产经营公司牵头，统筹各单位的资源统一进行改造，涉及不同地块的改造、安置的，可由市政府协调相关职能部门按城市整体规划要求进行调整配置。

 

（三）教育系统、卫生系统等与办公场所相连的房改房在本系统内改造

 

由于大多与办公场所相连，为方便管理，教育、卫生等系统的房改房上市交易均有一定的限制，以免影响办公的正常开展。因此，这些系统危旧房改房的改造不太适宜掺杂太多各行各业的人员或各式各样的居民参加，本单位条件成熟的宜单位内进行单独改造；单个单位条件不成熟的，可由本系统主管部门统筹进行统一改造。涉及不同单位的人员、地块的调整、安置，尤其是非还建部分的出售对象，都可以由主管部门做灵活而又有限制的调配。

（四）政府部门、无牵头部门的危旧房改房改造可由市政府指定组织单位通过整合资源、置换土地、统一规划、连片开发的方式来统筹建设

 

由政府统筹进行的危旧房改房改造可结合公务员小区、周转房、公共租赁房及一些需特别安置的特殊群体的安置房一并统筹进行。

（五）依托市场，充分调动开发商的积极性开展改造工作

由于危旧住房数量多、资金耗费大，在目前我市财政尚不宽裕的前提下，切忌政府大包大揽，也忌由个别公司垄断操作，应遵循“政府引导、业主自愿、市场运作、综合整治、配套建设”的原则，主要依靠市场，通过给予规划、政策等方面的优惠支持来调动开发商的积极性，通过拓宽多种渠道筹集资金，将改造工作做实、做好。

（六）政府必须树立让利于民的执政理念

改造危旧房改房旨在改善城市中低收入家庭居住环境、提高城市的整体居住水平，关乎广大人民群众切身利益，政府必须有让利于民的理念，给予危旧房改造尽可能的优惠和支持，特别是要处理好土地收费、税费减免、容积率适当提高等问题，尽可能降低房价、实惠于民。
开展危旧房改房的改造，是改善城市生活居住环境，完善城市基础设施，提升全市整体居住水平的一项重要举措，更是以人为本、急人民所急，解人民之忧的一项保民生、促发展、创和谐的工程。让我们充分认识开展改造工作的重要意义，深刻理解居民盼望改善居住现状的急切心情，解放思想、抓住机遇，加快速度、加大力度促进我市危旧房改住房改造的开展，为加快我市城镇化进程和经济发展、社会稳定作出应有的努力。

 

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关于对市政协十一届一次会议
第20号提案的答复

 

张文辉委员：

你们提出的《抓住机遇展开我市危旧房改住房改造》收悉。经研究，现答复如下：

一、实施危旧房改住房改造的背景

近年，由于房价的快速上涨，住房成为广大居民特别是低收入困难群体的最关注的民生议题。为改善低收入群体居住条件，实现“住有所居”，国家采取了一系列措施，积极开展住房保障的各项工作。2011年，中央政府工作报告把保障性安居工程建设作为经济社会发展的约束性指标，要求全国范围内开工建设1000万套保障性住房，进一步加强房地产市场调控、加快推进住房保障工作。经过层层分解下达，2011年我市保障性安居工程建设任务为18730套，任务之重大大超过往年。市委、市政府审时度势，紧紧抓住国家扩大保障性住房建设的政策机遇，立足于解决我市中低收入家庭住房困难，加快实施“富民强梧”科学发展三年规划，计划从2011年到2013年，完成保障性住房建设“三个100万”，加快推进保障性住房建设力度。

保障性住房包括廉租房、公租房、经适房、限价房、城市棚户区改造等多种形式，以限价房方式进行的危旧房改住房改造纳入限价房的范畴。危旧房改住房改造是指经房屋安全鉴定机构鉴定为危险住房；竣工年限超过建筑使用年限；1982年12月31日前竣工且结构不合理、使用功能不齐全、配套设施不完善；大板住房竣工年限超过20年；不符合建筑抗震设防要求的这一类单位已售及未售住房按规定程序报批后拆除重建，这是对房改房后续管理的一项有效措施，对原有房改政策的补充和完善，也是从一个新的角度去改善和提高城镇居民的居住水平，优化改革过程中建立的住房新体制；更是贯彻落实“三个代表”重要思想，树立以人为本，坚持科学发展观的重要体现。

2009年，《广西壮族自治区人民政府关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法的通知》（桂政发【2009】16号）及《自治区住房制度改革委员会关于印发广西壮族自治区危旧房改住房改造项目审批和住房供应办法的通知》（桂房改【2009】6号）、《关于印发危旧房改住房改造有关问题的处理意见的通知》（桂房改【2009】7号）下发后，我市以市政府办、市房委会的名义将文件转发，我办还在全市范围内举办了学习班，对政策进行了宣传解读，也多次到单位现场进行勘察、解答咨询；为进一步促进我市危旧房改住房改造工作，我办2011年与住建委共同下发《关于加快实施我市危旧房改住房（含大板住房）改造工作方案的通知》（梧建【2011】228号），催促符合条件的单位积极组织实施。

二、我市危旧房改住房改造实施进展情况

（一）实施项目

目前我市正在实施的危旧房改住房改造项目为苍梧公路局危旧房改造。该项目2009年11月提交申请，苍梧县房改办上报县政府2010年5月同意后、6月上报市房委会审批，同年8月市房委会批复（梧房改委[2010]2号），9月县发改局下达投资计划，项目正式启动。

按照苍梧县发改部门《关于下达广西壮族自治区苍梧公路管理局危旧房改住房改造项目投资计划的通知》（苍发改[2011]196号）规定，苍梧公路局落实建设用地5950平方米，计划建设176套17500平方米；通过招标方式选择具有相应资质的企业于2011年3月将危旧房改住房拆除，拆除危房面积3593.16平方米，并对建设场地进了平整；4月初，招标确定梧州市恒健房地产开发有限公司为代建单位。项目开工至今，已进入桩基础施工阶段，累计完成投资1000万元。

（二）其他项目

梧州市第七中学、贺州驻梧管理处、桂东公路局等单位共计划拆除旧房6.28万平方米，新建住房22万平方米，项目材料准备、上报审批工作正在进行中；贺州驻梧管理处经两市分管领导加强联系沟通，将于近期批准出具建设规划条件；藤县公路局、岑溪公路局、苍梧县就业培训中心等单位也有申请改造项目的意愿，正积极落实政策进行申报。但是，市第七中学因为拆迁牵涉到门口的花园饭店，由于业主要价太高，双方始终无法在补偿问题上达成一致，如规划方案不更改，则项目无法推进；桂东公路局等单位也需在容积率等规划设计条件上给予支持方能促进其步伐。

其他的，市本级系统内等符合改造条件的也不少，如教育系统涉及9个单位约200套1.1万平方米，卫生系统涉及7个单位约340套1.7万平方米。但这些危旧房均与单位办公用房相连且占地面积小，宜改造的规模小，又临近办公地点，单个单位独立改造的难度很大。下一步我办将与教育、卫生系统主管部门进行协商沟通，建议由其牵头，利用我市教育、医疗资源整合的机遇对本系统内的危旧房改房统一进行异地选址改造。

三、解决我市危旧房改住房改造瓶颈须政府及相关职能部门的政策支持

危旧房该住房改造是一项政策性、时效性很强的工作，牵涉面很广，我区其他城市危旧房改住房工作已开展得红红火火，而我市市本级至今未有一个项目正式启动，各级政府、主管部门和规划、土地、产权、金融等相关部门都应加强协调配合，在政策方面给予更多的支持，特别是规划上，考虑梧州市是一个古老的山城，土地资源极为有限的，政府征用储备的建设用地也很紧张，必须最充分、最有效利用建设用地。危旧房改造正可以充分利用原有土地资源、避开争地矛盾、解决供地难题，因此，在不违反控制性规划的前提下，应充分考虑危旧房改住房改造的特殊性，在建筑容积率、建筑密度、绿地率等指标上给予必要的倾斜，以降低项目改造成本，促进改造的顺利推进，确保将这项造福百姓的政策落到实处。

 

梧州市住房制度改革委员会办公室
         二〇一二年一月十日